Il rovescio della medaglia del dramma degli affitti: il boom temporaneo degli affitti ha spinto alla costruzione di edifici esclusivi del “modello Airbnb”

Il mercato degli affitti temporanei ha visto un aumento significativo come opzione di investimento immobiliare, con una tendenza in forte espansione che spinge sempre più sviluppatori a costruire edifici specificamente orientati a questo tipo di affitto, in particolare al turismo.

Oltre alle nuove costruzioni, 18.748 case sono già state offerte su piattaforme di affitto temporaneo nella città di Buenos Aires distribuite in più di 20 quartieri.

Ha raggiunto i livelli pre-pandemici quando circa 21.000 unità venivano affittate per un mese come massimo anno. Parte del pubblico che li cerca è costituito da nomadi digitali e turisti che preferiscono sentirsi a casa piuttosto che soggiornare in un hotel.

Daniele BrinImportante esperto immobiliare e autore dell’Osservatorio immobiliare infobae Questa redditività è un fattore importante. “Un appartamento con due camere da letto a Buenos Aires può generare un reddito medio mensile di circa 650 dollari, con un tasso di occupazione mensile del 73%; se si confronta la redditività degli affitti temporanei con gli affitti tradizionali, mostra il 7,41% contro il 3,15% annuo .”

Questa situazione ha portato a nuovi investimenti da parte dei promotori, infatti nel parco dell’innovazione che avrà il suo centro a Nunez, nell’ex Distretto Federale dei Pneumatici, molti degli edifici realizzati sono pensati per essere affittati a studenti e lavoratori che svolgono lavori lì tra circa tre anni.

Gli esperti sottolineano che progettare fin dall’inizio gli edifici per affitti temporanei consente di ottimizzare i costi e la manutenzione, visto il forte utilizzo da parte dei turisti. Ciò può includere funzionalità speciali come deposito bagagli, spazi lavanderia per comodità, sistemi centralizzati di acqua calda e forni elettrici anziché a gas per evitare problemi.

In termini di modelli di business, gli sviluppatori possono offrire dalla semplice consegna di un appartamento alla gestione completa dell’affitto. Questo di solito include una tariffa mensile o una percentuale del reddito generato dal dipartimento. Un’altra opzione è il modello “pool”, in cui i profitti e le spese vengono divisi tra più dipartimenti nello stesso edificio.

La posizione e i servizi giocano un ruolo cruciale. Gli spazi di coworking e le sale polivalenti (SUM) sono particolarmente apprezzati dagli affittuari temporanei.

In termini di redditività a lungo termine, investire in affitti temporanei può far risparmiare tra il 6% e l’8% annuo, quasi il doppio dell’affitto tradizionale medio. Ci sono però dei fattori da considerare, come la decisione di attendere il completamento dell’edificio oppure di investire in un immobile già esistente per mettere a reddito più rapidamente.

Brin ha consigliato agli investitori di cercare informazioni complete su entrate stimate, tassi di posti vacanti e spese quando prendono in considerazione questo tipo di progetti. Le principali differenze rispetto alle locazioni tradizionali riguardano la durata del contratto, la gestione della locazione e la flessibilità del locatore.

In termini di investimento iniziale, Brin ha osservato che sono necessari tra i 4.000 e i 6.000 dollari per allestire un appartamento con una o due camere da letto per un affitto temporaneo.

Uno degli edifici da costruire sarà costruito nel cuore del turistico Retiro – in Avenida Paraguay – a 150 metri dall’Avenida 9 de Julio, a 600 metri dall’Obelisco e da tutti i dintorni di Buenos Aires che erano molto aristocratici con edifici simbolici.

Alessandro CorridoreReal Estate Development (RED) ha dichiarato: “Abbiamo un accordo con un’azienda turistica che fornirà un servizio di gestione temporanea degli affitti. In altre parole, tutti i fiduciari che partecipano al trust (che è facoltativo) avranno la possibilità che l’operatore porti realizzare l’intero circuito a reddito, con il minimo Dall’investimento all’unità funzionale e attrezzando l’unità secondo gli standard attualmente richiesti dal settore.

Il leasing temporaneo rispetto al leasing tradizionale consente di ottenere il doppio della redditività dello stesso investimento con rischi limitati.

“Abbiamo una strada da percorrere, che trasforma questo investimento in una potenziale situazione non solo di protezione economica, ma anche di surplus fiscale”, ha aggiunto Reaser.

Il mercato degli affitti temporanei sta attualmente attraversando uno dei suoi momenti migliori a causa della scarsità di appartamenti in affitto permanente, della critica legge sugli affitti in vigore e dell’impatto che la pandemia ha avuto sui nuovi stili di vita e modalità di lavoro.

Dario EhrlichDel gruppo CEK ha affermato: “I contratti di locazione temporanei stanno diventando rilevanti grazie alla flessibilità e alla semplicità dei contratti. Questi progetti consentono profitti prima, durante e dopo i lavori. Da un lato l’ingresso come investitore con valori pre-lancio molto competitivi , poi la rivalutazione dei contatori in corso d’opera fino alla consegna delle unità, e infine, soprattutto, la possibilità di realizzare un reddito fisso in dollari superiore al 10% annuo in valuta forte.

“Vediamo un’ottima risposta dalla vendita di un edificio che è uno dei primi nel paese ad essere stato preparato e pensato fin dalla sua concezione per l’affitto temporaneo, con attrezzature alberghiere e amministratore della proprietà “L’azienda gestisce le unità con l’obiettivo di ottenere il massimo reddito in dollari possibile”, ha detto Ehrlich.

I prezzi unitari partono da 80.000 dollari, con spazi che vanno dai 25 ai 30 metri quadrati.

E negli Stati Uniti, intanto, giudica Arlene Bluthche è responsabile del tribunale di Manhattan, ha respinto la richiesta di Airbnb come “ragionevole” secondo cui lo Stato di New York richiederebbe agli host di registrarsi e controllare la legalità degli alloggi che offre, qualcosa che la società ha definito un veto “de facto” alla sua attività.

La piattaforma ha citato in giudizio New York a giugno ed è riuscita a ritardare fino al 5 settembre l’entrata in vigore della legislazione che cerca di regolamentare l’attività nel mezzo di una crisi immobiliare e impone agli host di registrarsi presso le autorità.

La nuova normativa impedisce di affittare interi appartamenti per meno di 30 giorni, ma consente di affittare per meno di 30 giorni se l’host è presente nell’immobile e non ha più di due visitatori, regola che vale non solo per Airbnb, ma anche ad altre piattaforme.

Attraverso queste azioni, la città richiede agli host di registrarsi in un ufficio privato, il che, secondo Airbnb, costituisce una violazione della privacy.

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